Οδηγός για το αυθαίρετο: 12 μυστικά για να το δηλώσεις και να το σώσεις

1. Σε ποιες κινήσεις πρέπει να προβώ ως ιδιοκτήτης αυθαιρέτου που θέλω να το τακτοποιήσω; 

Θα απευθυνθείτε σε έναν µηχανικό και µετά την αυτοψία που θα κάνει θα υπολογίσει το πρόστιµο που θα πρέπει να πληρώσετε. Θα πρέπει να τον ενηµερώσετε σχετικά µε την τιµή ζώνης της περιοχής, καθώς και το πότε έγινε η κάθε αυθαιρεσία, ώστε να είναι σωστός ο υπολογισµός που θα κάνει.

2. Ποιά είναι τα απαιτούμενα δικαιολογητικά

Τα απαιτούµενα δικαιολογητικά είναι το Ε9, αν η αίτηση γίνεται από τον ιδιοκτήτη. Σε οποιαδήποτε άλλη περίπτωση κάποιο έγγραφο που αποδεικνύει το έννοµο συµφέρον (µισθωτήριο, εργολαβικό συµφωνητικό κ.λπ.). Εφόσον έχει εκδοθεί οποιαδήποτε οικοδοµική άδεια, το στέλεχος οικοδοµικής άδειας και τα σχέδιά της (τοπογραφικό διάγραµµα, διάγραµµα δόµησης, κατόψεις και τοµή). Αν το ακίνητο έχει ενταχθεί και σε παλαιότερες ρυθµίσεις αυθαιρέτων, θα πρέπει να προσκοµιστούν οι αιτήσεις και τα σχέδια που επισυνάφθηκαν σε αυτές.

3 Πώς δηλώνεται ένα αυθαίρετο στο Κτηµατολόγιο;

Οπως εξηγούν οι µηχανικοί, πρόκειται επί της ουσίας για µια λανθασµένη ερώτηση. Το Κτηµατολόγιο ζητά µόνο δήλωση ιδιοκτησίας. ∆εν ασχολείται µε τον χαρακτήρα των κτιρίων (εάν είναι αυθαίρετα ή νόµιµα), εκτός και αν έχει γίνει σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Σε αυτή την περίπτωση, όµως, τα αυθαίρετα θα έχουν τακτοποιηθεί. Να θυµάστε, ωστόσο, ότι η δήλωση στο Κτηµατολόγιο είναι υποχρεωτική για κάθε είδους ακίνητο.

4 Τι ισχύει για τις εκπτώσεις και τις προσαυξήσεις του προστίµου σχετικά µε τον χρόνο υπαγωγής στον νόµο;

Οσοι σπεύσουν να δηλώσουν τα αυθαίρετά τους έως τις 8 Απριλίου θα τύχουν έκπτωσης ύψους 10% επί του προστίµου. Οσοι ιδιοκτήτες δηλώσουν τα αυθαίρετά τους από τις 9 Απριλίου και µέχρι τις 8 Οκτωβρίου θα πληρώσουν πρόστιµα προσαυξηµένα κατά 10%. Αντίστοιχα, όσοι ιδιοκτήτες προβούν σε τακτοποίηση µετά τις 8 Οκτωβρίου και έως τις 9 Νοεµβρίου 2019 θα έχουν προσαύξηση στα πρόστιµα κατά 20%.

5 Συνοπτικά ποια είναι τα οφέλη της δήλωσης ενός αυθαιρέτου τώρα;

1.  ∆ίνεται επιπλέον µείωση του προστίµου κατά 10% για τις δηλώσεις έως 8/4/2019.
2.  Υπάρχει δυνατότητα εξόφλησης των προστίµων σε 100 δόσεις.
3.  Προβλέπεται επιπλέον µείωση του προστίµου κατά 20% για την εφάπαξ εξόφλησή του.
4.  ∆ίνεται παράταση επιπλέον δύο ετών στην τακτοποίηση αυθαίρετων σε όσουςαδυνατούν οικονοµικά να πληρώσουν τα πρόστιµα και προβλέπεται µείωση σε όσους έχουν µία και µοναδική κατοικία, όπως προκύπτει από το Ε9.
5.  Προβλέπονται µειώσεις από 15% έως και 30% σε πολλές ευπαθείς οµάδες πληθυσµού, όπως ΑµεΑ, πολύτεκνοι, τρίτεκνοι, άνεργοι, δικαιούχοι εισοδήµατος κοινωνικής αλληλεγγύης, παλιννοστούντες. Ειδικά στις περιπτώσεις των ΑµεΑ οι µειώσεις µπορούν να φτάσουν έως και το 85%.
6.  Προβλέπεται η δυνατότητα νοµιµοποίησης αυθαιρέτου σε εξ αδιαιρέτου οικόπεδο χωρίς τη συµφωνία όλων των συνιδιοκτητών.
7.  Προβλέπεται µείωση κατά 40% του προστίµου για κτίσµατα που χτίστηκαν από το 1983 έως το 1993.
8.  Ισχύουν εκπτώσεις έως 60% για τη στατική ενίσχυση του κτιρίου, ανάλογα µε τη σεισµικότητα της περιοχής.
9.  Προβλέπονται µειώσεις 30% έως 50% για αυθαίρετα στα οποία θα ολοκληρωθεί η ενεργειακή αναβάθμιση
10.  Μειώνεται έως και στο µισό το πρόστιµο σε περίπτωση που δαπανώνται ποσά για την εκτέλεση εργασιών προσαρµογής των κτιρίων που βρίσκονται εντός παραδοσιακού οικισµού.
11. Μειώνεται έως 65% το ποσό για αυθαίρετα στα οποία θα γίνουν ταυτόχρονα δύο από τις τρεις ενέργειες α) στατική ενίσχυση β) ενεργειακή αναβάθµιση και γ) εργασίες προσαρµογής του κτιρίου σε παραδοσιακό οικισµό.
12.  Επιπλέον το κτίσµα εξαιρείται από την κατεδάφιση.
13.  Ο ιδιοκτήτης θα µπορεί να προβεί σε οποιαδήποτε δικαιοπραξία, όπως πώληση, µεταβίβαση, ενοικίαση κ.λπ., αλλά και να ενταχθεί σε προγράµµατα όπως το «Εξοικονοµώ κατ’ οίκον», συντήρησης ή επισκευής του ακινήτου του, ακόµα και να το βάλει υποθήκη.

6.Ποιο είναι το προβλεπόµενο ύψος παραβόλων για την αίτηση υπαγωγής στον νόµο;

• Για να υπαχθεί κάποιος στον νόµο, θα πρέπει να καταβάλει ένα παράβολο, το ύψος του οποίου εξαρτάται από το µέγεθος της αυθαιρεσίας και διαµορφώνεται ως εξής:
• Για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση έως 100 τ.µ., παράβολο 250 ευρώ.
• Για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση 101 έως 500 τ.µ., παράβολο 500 ευρώ.
• Για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση άνω των 500 έως και 2.000 τ.µ., παράβολο 1.000 ευρώ.
• Για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση άνω των 2.000 τ.µ. και έως 5.000 τ.µ., παράβολο 4.000 ευρώ. 
• Για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση άνω των 5.000 τ.µ., παράβολο 10.000 ευρώ.

7. Τι γίνεται µε τα αυθαίρετα που κατασκευάστηκαν µετά τον Ιούλιο του 2011;

Μπορούν να υπαχθούν στον νόµο και να τακτοποιηθούν; Οχι. Η 28η Ιουλίου 2011 είναι η «κόκκινη γραµµή» µετά την οποία κανένα αυθαίρετο δεν µπορεί να νοµιµοποιηθεί. Οσα αυθαίρετα χτίστηκαν µετά από αυτή την ηµεροµηνία θεωρούνται εκτός νόµου και κρίνονται άµεσα κατεδαφιστέα. Επιπλέον, σε όσα αυθαίρετα αυτής της κατηγορίας εντοπίζονται από τις Αρχές, θα επιβάλλονται βαρύτατα πρόστιµα ανέγερσης και διατήρησης, ενώ προβλέπονται και ποινικές κυρώσεις για τις σοβαρές πολεοδοµικές παραβάσεις.

8 Τι πρόστιµα προβλέπονται για ένα αυθαίρετο;

Μόλις εντοπιστεί ένα αυθαίρετο επιβάλλονται δύο πρόστιµα: • Πρόστιµο ανέγερσης. • Πρόστιµο διατήρησης. Το πρόστιµο ανέγερσης εξαρτάται από το µέγεθος του αυθαιρέτου και την αξία της περιοχής όπου κτίστηκε το αυθαίρετο, σύµφωνα µε το σύστηµα αντικειµενικών αξιών. Σε περίπτωση που η παράβαση είναι «µικρή», π.χ. µια πέργκολα, µια καµινάδα κ. λπ., το ελάχιστο προβλεπόµενο ύψος του προστίµου ανέγερσης είναι 250 ευρώ, ενώ το πρόστιµο διατήρησης είναι ίσο µε το 50% του προστίµου ανέγερσης και καταβάλλεται από τον χρόνο σύνταξης της έκθεσης αυτοψίας του αυθαιρέτου και για κάθε συνεχόµενο χρόνο µέχρι την κατεδάφιση ή τη νοµιµοποίησή του. Το ελάχιστο ύψος του προστίµου διατήρησης είναι 100 ευρώ.

9 Υπάρχει περίπτωση διαγραφής αυτών των προστίµων;

Μόνο εάν ο ιδιοκτήτης προχωρήσει στη λεγόµενη αυτοκατεδάφιση, διαδικασία η οποία πήρε παράταση έως τη λήξη του νόµου στις 9 Νοεµβρίου 2019. Ο ιδιοκτήτης κατεδαφίζει αυτοβούλως το αυθαίρετό του, πληρώνοντας παράβολο 500 ευρώ, ακολουθεί αυτοψία των αρµοδίων και σύνταξη πρωτοκόλλου συµµόρφωσης, ώστε να διαγραφούν τα πρόστιµα. Η διαδικασία µπορεί να ακολουθηθεί µόνο µία φορά για κάθε ακίνητο. Εάν αποδειχθεί ότι δεν συµµορφώθηκε, τα πρόστιµα επιστρέφουν.

10 Τι θα απογίνουν τα αυθαίρετα που δεν θα υπαχθούν στον νόµο;

Μετά τη λήξη του νόµου, τον προσεχή Νοέµβριο, όσες αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις θα εντοπίζονται από τους ελεγκτές δόµησης θα κατεδαφίζονται άµεσα είτε βρίσκονται στο στάδιο της ανέγερσης είτε έχουν ολοκληρωθεί.

11 Τι ορίζουν οι νέες προβλέψεις για την προσωρινή οριοθέτηση ρεµάτων;

Μέχρι να γίνει η οριστική οριοθέτηση ενός ρέµατος και προκειµένου να διευκολυνθούν τόσο οι πολίτες όσο και οι µηχανικοί, προσφάτως ψηφίστηκε ρύθµιση βάσει της οποίας ως ρέµα ορίζεται η απόσταση από τη βαθιά κοίτη στα µεγάλα ρέµατα και εκατέρωθεν ώστε να µην µπορούν να νοµιµοποιηθούν κτίσµατα σε αυτά τα σηµεία. Συγκεκριµένα προβλέπεται:

• Για µεγάλα ρέµατα η απόσταση πρέπει να είναι 50 µέτρα δεξιά και 50 µέτρα αριστερά.
• Για µεσαία ρέµατα η απόσταση πρέπει να είναι 25 µέτρα δεξιά και 25 αριστερά.
• Για µικρά ρέµατα η απόσταση πρέπει να είναι 10 µέτρα δεξιά και 10 αριστερά.

12 Τι προβλέπεται για τα δασικά αυθαίρετα;

Η συγκεκριµένη κατηγορία αυθαιρέτων είναι εκτός του Ν. 4495/2017. Ωστόσο το υπουργείο Περιβάλλοντος διαµορφώνει το νοµοσχέδιο για τις οικιστικές πυκνώσεις µε τακτοποίηση σε ορισµένες περιπτώσεις για 25 ή 40 χρόνια βάσει των διατάξεων που είχαν δοθεί σε δηµόσια διαβούλευση. Οι συγκεκριµένες διατάξεις προέβλεπαν υψηλά πρόστιµα ανάλογα µε τα τετραγωνικά µέτρα του αυθαιρέτου, το έτος κατασκευής, την τιµή ζώνης της περιοχής, την έκταση του αγροτεµαχίου, την αξία δασικής γης και το κόστος αναδάσωσης στην περιοχή.

Προϋπόθεση, βέβαια, είναι ύστερα από έλεγχο να προκύψει ότι οι οικιστικές πυκνώσεις που δηλώθηκαν από τις δηµοτικές Αρχές πληρούν τους όρους ένταξης στον νόµο. Σε κάθε περίπτωση έχει ξεκαθαριστεί ότι δεν πρόκειται να τακτοποιηθούν αυθαίρετα που βρίσκονται εντός αιγιαλού, ζώνης παραλίας, σε ρέµατα, σε κρίσιµη παράκτια ζώνη, σε αρχαιολογικό χώρο, σε περιοχές προστασίας, π.χ. NATURA, και σε αναδασωτέες εκτάσεις.

Παραδείγµατα υπολογισµού προστίµου

Περίπτωση υπαγωγής αλλαγής χρήσης

Για αυθαιρεσία εµβαδού 47,47 τ.µ. σε υπόγειο χώρο (αλλαγή χρήσης από βοηθητικό σε κύριο χώρο) ακινήτου µε οικοδοµική άδεια, εντός σχεδίου και σε περιοχή µε τιµή ζώνης 1.250 ευρώ που έχει συντελεστεί την περίοδο µεταξύ των ετών 1993 και 2003, το αρχικό πρόστιµο είναι 2.135,93 ευρώ. Εάν το αυθαίρετο δηλωθεί έως τις 8 Απριλίου, το πρόστιµο µειώνεται στα 1.922,34 ευρώ. Σε περίπτωση που πληρωθεί εφάπαξ έχει έκπτωση 20% (δηλαδή 1.537,87 ευρώ), ενώ αν πληρωθεί το 30%, υπάρχει έκπτωση 10%. Αν ενταχθεί στον νόµο µετά την 8η Απριλίου 2019, το αρχικό πρόστιµο θα προσαυξηθεί κατά 10% (αλλά επί της ουσίας θα είναι αυξηµένο κατά 20% συγκριτικά µε την περίοδο της έκπτωσης) και θα ανέλθει σε 2.349,53 ευρώ, αλλά αν πληρωθεί εφάπαξ θα είναι 1.879,62 ευρώ.

Πρόσθετες εκπτώσεις προβλέπονται για ενεργειακή αναβάθµιση και στατική επάρκεια, αλλά µέχρι τώρα ελάχιστοι κάνουν χρήση.

Περίπτωση προσαύξησης προστίμου ανάλογα με χρόνο υπαγωγής

Αν το πρόστιµο για αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση έχει υπολογιστεί σε 2.000 ευρώ, ο ιδιοκτήτης που θα το δηλώσει µέχρι τις 8 Απριλίου θα πληρώσει 1.800 ευρώ, σε περίπτωση που δηλώσει το ίδιο αυθαίρετο από 9 Απριλίου έως 8 Οκτωβρίου, θα πληρώσει 2.200 ευρώ, ενώ αν το δηλώσει από 9 Οκτωβρίου έως τις 9 Νοεµβρίου το πρόστιµο που θα καταβάλλει ανέρχεται στα 2.400 ευρώ. Επί της ουσίας το ποσό που θα πληρώσει παραπάνω ανέρχεται σε 600 ευρώ για τους έξι µήνες καθυστέρησης.

Περιπτώσεις προστίμου αυθαιρέτων σε οικιστικές πυκνώσεις

(βάσει των όσων έχουν παρουσιαστεί, καθώς το νοµοσχέδιο δεν έχει κατατεθεί ακόµα στη Βουλή)

• Για σπίτι-α' κατοικία σε έκταση 4 στρεµµάτων εµβαδού 120 τ.µ. µε 50 τ.µ. υπόγειο σε περιοχές όπως η Κρήτη, η Θεσσαλία ή η Ανατολική Αττική (Άρτεµις, Ραφήνα) και κατασκευασµένο µεταξύ 1975-2003, το ενιαίο δασικό πρόστιµο υπολογίζεται σε 5.954,95 ευρώ. Εάν πληρωθεί εφάπαξ µειώνεται σε 4.763,96 ευρώ. Σε περίπτωση αποπληρωµής του σε 60 δόσεις, το ποσό της µηνιαίας δόσης ανέρχεται σε 59,55 ευρώ.
• Για σπίτι-β' κατοικία σε 4 στρέµµατα εµβαδού 80 τ.µ. µε 50 τ.µ. υπόγειο κατασκευασµένο µετά τις 31/12/2003, το ποσό του Ενιαίου ∆ασικού Προστίµου υπολογίζεται σε 41.125 ευρώ και µε εφάπαξ πληρωµή διαµορφώνεται σε 32.900 ευρώ. Με τη χρήση των 100 δόσεων, το µηναίο ποσό πληρωµής ανέρχεται σε 411 ευρώ.

Διαβάστε ακόμη

ΣΥΡΙΖΑ: Η απώλεια της αξιωματικής αντιπολίτευσης, το τάιμινγκ και οι κινήσεις των στρατοπέδων

ΠΑΣΟΚ: Restart στην Αξιωματική Αντιπολίτευση - Το μεγάλο crash test

Γιατί ο ΟΑΣΑ προσανατολίζεται σε περισσότερους ιδιώτες στις συγκοινωνίες - Οι γραμμές... ανά παραγγελία

Στεγαστικό επίδομα για τους σπουδαστές των ΙΕΚ: Οι προθεσμίες για τις αιτήσεις και τα δικαιολογητικά