┋ Οικονομία ┋ 16.06.2026 05:20

Ενότητες στο άρθρο: 📌 Τι λέει ο ΟΟΣΑ για τους τόκους στεγαστικών δανείων 📌 Τι κάνουν άλλες χώρες 📌 Η ελληνική πρόταση που προηγήθηκε της έκθεσης του ΟΟΣΑ 📌 Η Ελλάδα χρειάζεται στοχευμένο και όχι οριζόντιο μέτρο 📌 Γιατί το μέτρο είναι οικονομικά και κοινωνικά δίκαιο 📌 Το πραγματικό ερώτημα για την Ελλάδα 📌 Η κατοικία ως δικαίωμα και όχι ως προνόμιο

Τόκοι στεγαστικών δανείων και πρώτη κατοικία: Τι κάνουν οι χώρες του ΟΟΣΑ και τι οφείλει να εξετάσει η Ελλάδα

Η κατοικία αποτελεί βασική δαπάνη διαβίωσης. Η φορολογική αναγνώριση του κόστους στέγασης δεν είναι προνόμιο, αλλά μέρος μιας σύγχρονης και κοινωνικά δίκαιης στεγαστικής πολιτικής

🕛 χρόνος ανάγνωσης: 10 λεπτά ┋ 🗣️ Ανοικτό για σχολιασμό

Προσθέστε το ΕΘΝΟΣ στη Google

Η στεγαστική κρίση δεν είναι πλέον ένα ζήτημα που αφορά μόνο την αγορά ακινήτων. Αφορά το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών, τη νέα γενιά, τη δημιουργία οικογένειας, το δημογραφικό και τελικά την κοινωνική συνοχή.

Στην Ελλάδα, το φορολογικό σύστημα εξακολουθεί να αντιμετωπίζει το εισόδημα του πολίτη σχεδόν αποκομμένο από το πραγματικό κόστος ζωής του. Δεν αναγνωρίζει ουσιαστικά ούτε το ενοίκιο κύριας κατοικίας, ούτε το κόστος φοιτητικής στέγης, ούτε τους τόκους στεγαστικών δανείων πρώτης κατοικίας ως βασικές δαπάνες διαβίωσης.

Το ερώτημα, επομένως, είναι απλό αλλά βαθιά πολιτικό: Φορολογείται ο πολίτης για το εισόδημα που πραγματικά του απομένει ή για ένα ονομαστικό εισόδημα που σε μεγάλο βαθμό έχει ήδη καταναλωθεί σε βασικές ανάγκες;

Την τελευταία οκταετία οι τιμές κατοικιών στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά περίπου 70%-75%, ενώ σε πολλές περιοχές της Αττικής η αύξηση ξεπέρασε το 100%, την ώρα που τα εισοδήματα των νοικοκυριών δεν ακολούθησαν αντίστοιχη πορεία.

Τι λέει ο ΟΟΣΑ για τους τόκους στεγαστικών δανείων

Στην έκθεση Housing Taxation in OECD Countries του 2022, ο Οργανισμός Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης καταγράφει ότι 17 χώρες-μέλη του ΟΟΣΑ παρέχουν κάποια μορφή φορολογικής ελάφρυνσης για τόκους στεγαστικών δανείων ιδιοκατοίκησης.

Η ελάφρυνση αυτή δεν εφαρμόζεται παντού με τον ίδιο τρόπο. Σε ορισμένες χώρες λειτουργεί ως έκπτωση από το φορολογητέο εισόδημα, ενώ σε άλλες ως φορολογική πίστωση. Σε αρκετές περιπτώσεις συνοδεύεται από ανώτατα όρια, εισοδηματικά κριτήρια, περιορισμούς ως προς την αξία του ακινήτου ή το ύψος του δανείου.

Αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία.

Ο ΟΟΣΑ δεν προτείνει ένα ανεξέλεγκτο, οριζόντιο και δημοσιονομικά ανοιχτό μέτρο. Αντιθέτως, αναγνωρίζει ότι η φορολογική πολιτική μπορεί να αποτελέσει μέρος μιας σύγχρονης στεγαστικής πολιτικής, όταν είναι στοχευμένη, κοινωνικά δίκαιη και δημοσιονομικά βιώσιμη.

Βεβαίως, οποιαδήποτε σχετική παρέμβαση θα πρέπει να είναι πλήρως κοστολογημένη, στοχευμένη και να συνοδεύεται από σαφή ανώτατα όρια και κοινωνικά κριτήρια, ώστε να μη μετατραπεί σε μια οριζόντια φορολογική απώλεια χωρίς ουσιαστική στεγαστική στόχευση. Το ζητούμενο δεν είναι η δημιουργία ενός νέου γενικευμένου φορολογικού προνομίου, αλλά η στήριξη εκείνων των νοικοκυριών που αντιμετωπίζουν πραγματικές δυσκολίες πρόσβασης στην πρώτη κατοικία.

Τι κάνουν άλλες χώρες

Η Ολλανδία αποτελεί ένα από τα πιο χαρακτηριστικά ευρωπαϊκά παραδείγματα. Οι τόκοι στεγαστικών δανείων κύριας κατοικίας αναγνωρίζονται φορολογικά, μειώνοντας το πραγματικό κόστος δανεισμού. Το σύστημα έχει περιοριστεί σταδιακά τα τελευταία χρόνια, ώστε να γίνει πιο βιώσιμο, όμως η βασική αρχή παραμένει: το κόστος απόκτησης κύριας κατοικίας λαμβάνεται υπόψη από τη φορολογική πολιτική.

Η Ιταλία εφαρμόζει φορολογική πίστωση για τόκους στεγαστικών δανείων που αφορούν την κύρια κατοικία. Δεν επιδοτείται απεριόριστα ο δανεισμός, αλλά αναγνωρίζεται μέρος του κόστους, με συγκεκριμένα όρια και προϋποθέσεις. Η λογική είναι η στήριξη της πρώτης κατοικίας, των μεσαίων νοικοκυριών και των νέων αγοραστών.

Το Βέλγιο αξιοποιεί τη φορολογία ως εργαλείο στεγαστικής πολιτικής μέσα από περιφερειακά καθεστώτα φορολογικών ελαφρύνσεων. Η βασική φιλοσοφία είναι ότι η ιδιοκατοίκηση και η πρόσβαση σε αξιοπρεπή κατοικία συνδέονται με την κοινωνική σταθερότητα.

Το Λουξεμβούργο, μία από τις ακριβότερες αγορές κατοικίας στην Ευρώπη, παρέχει φορολογική αναγνώριση τόκων στεγαστικών δανείων με ανώτατα όρια. Με αυτόν τον τρόπο επιχειρεί να αντισταθμίσει μέρος του υψηλού κόστους κατοικίας.

Η Ιρλανδία έχει αξιοποιήσει στοχευμένα φορολογικά κίνητρα για τη στήριξη συγκεκριμένων κατηγοριών δανειοληπτών, ιδιαίτερα σε περιόδους αυξημένων επιτοκίων και πίεσης στα νοικοκυριά.

Στις Ηνωμένες Πολιτείες, η έκπτωση τόκων στεγαστικών δανείων αποτελεί επί δεκαετίες κεντρικό εργαλείο ενίσχυσης της ιδιοκατοίκησης, με στόχο τη δημιουργία οικογενειακού πλούτου μέσω της κατοικίας.

Στη Νότια Κορέα, η φορολογική ελάφρυνση για στεγαστικά δάνεια συνδέεται με κοινωνικά και εισοδηματικά κριτήρια, καθώς η πρόσβαση στην κατοικία θεωρείται κρίσιμο ζήτημα για τα νέα ζευγάρια, τη δημιουργία οικογένειας και το δημογραφικό.

Παρά τις διαφορές τους, οι χώρες αυτές έχουν ένα κοινό σημείο: δεν αντιμετωπίζουν τους τόκους στεγαστικού δανείου αποκλειστικά ως τραπεζική δαπάνη. Τους αντιμετωπίζουν ως πραγματικό κόστος στέγασης του νοικοκυριού.

Η ελληνική πρόταση που προηγήθηκε της έκθεσης του ΟΟΣΑ

Η επαναφορά της έκπτωσης των τόκων στεγαστικών δανείων πρώτης κατοικίας δεν είναι μια νέα ιδέα στον ελληνικό δημόσιο διάλογο.

Από τις αρχές του 2022 είχαμε δημόσια επισημάνει την ανάγκη επανεξέτασης της φορολογικής αναγνώρισης των τόκων στεγαστικών δανείων πρώτης κατοικίας, στο πλαίσιο μιας ευρύτερης πρότασης για τη σύνδεση της φορολογικής πολιτικής με το πραγματικό κόστος στέγασης των νοικοκυριών.

Λίγους μήνες αργότερα, η σχετική έκθεση του ΟΟΣΑ κατέγραψε ότι σημαντικός αριθμός χωρών-μελών εφαρμόζει ήδη αντίστοιχες πρακτικές, επιβεβαιώνοντας ότι η φορολογική αναγνώριση του κόστους στεγαστικού δανεισμού αποτελεί αντικείμενο διεθνούς προβληματισμού και όχι μια μεμονωμένη ελληνική συζήτηση.

Η θέση αυτή δεν βασίζεται στη λογική της γενικευμένης φοροαπαλλαγής. Βασίζεται σε μια απλή αρχή κοινωνικής δικαιοσύνης:
Όταν ένα νοικοκυριό δανείζεται για να αποκτήσει κύρια κατοικία, οι τόκοι που καταβάλλει δεν αποτελούν εισόδημα. Αποτελούν πραγματικό κόστος στέγασης.

Εξάλλου, η φορολογική νομοθεσία αναγνωρίζει στα νομικά πρόσωπα το κόστος δανεισμού ως παράγοντα που επηρεάζει το πραγματικό οικονομικό αποτέλεσμα. Με την ίδια λογική, αξίζει να εξεταστεί κατά πόσο το κόστος εξυπηρέτησης ενός στεγαστικού δανείου πρώτης κατοικίας θα μπορούσε να αναγνωρίζεται περιορισμένα και στοχευμένα και για τα φυσικά πρόσωπα.

Η Ελλάδα χρειάζεται στοχευμένο και όχι οριζόντιο μέτρο

Η χώρα δεν χρειάζεται ένα ανεξέλεγκτο φορολογικό μέτρο χωρίς όρια.

Για τον λόγο αυτό, το μέτρο δεν θα πρέπει να λειτουργήσει ως γενικευμένη επιδότηση της ζήτησης, αλλά ως στοχευμένη παρέμβαση υπέρ της πρώτης κατοικίας και των νοικοκυριών που αντιμετωπίζουν πραγματικές δυσκολίες πρόσβασης στη στέγη.

Χρειάζεται ένα σύγχρονο, στοχευμένο και κοινωνικά δίκαιο πλαίσιο, που θα αφορά:

την πρώτη κατοικία,
συγκεκριμένο ανώτατο ύψος δανείου
εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια
νέους δανειολήπτες και νέα ζευγάρια
συνεπείς δανειολήπτες που εξυπηρετούν κανονικά τις υποχρεώσεις τους

Με αυτόν τον τρόπο, η επαναφορά της έκπτωσης των τόκων δεν θα αποτελούσε προνόμιο. Θα αποτελούσε εργαλείο στεγαστικής πολιτικής.

Θα επιβράβευε τη συνέπεια, θα στήριζε την πρώτη κατοικία, θα ενίσχυε τη νέα γενιά και θα μείωνε το πραγματικό κόστος πρόσβασης στην ιδιοκατοίκηση.

Γιατί το μέτρο είναι οικονομικά και κοινωνικά δίκαιο

Η Ελλάδα βρίσκεται σε μια περίοδο όπου τα ενοίκια παραμένουν σε ιστορικά υψηλά επίπεδα, οι τιμές αγοράς κατοικιών έχουν αυξηθεί σημαντικά και το κόστος δανεισμού επιβαρύνει ακόμη περισσότερο τα νέα νοικοκυριά.

Σε αυτό το περιβάλλον, η φορολογική πολιτική δεν μπορεί να παραμένει ουδέτερη απέναντι στο στεγαστικό πρόβλημα.

Η έκπτωση των τόκων στεγαστικών δανείων πρώτης κατοικίας θα μπορούσε να λειτουργήσει ως κίνητρο συνέπειας για τους δανειολήπτες, ως μέτρο στήριξης της πρώτης κατοικίας και ως ανάχωμα απέναντι στη διεύρυνση των κοινωνικών ανισοτήτων.

Το μέτρο θα μπορούσε να έχει και θετικές επιδράσεις στην πραγματική οικονομία. Θα ενίσχυε την οικοδομική δραστηριότητα, θα βελτίωνε τη δυνατότητα εξυπηρέτησης στεγαστικών δανείων, θα μείωνε τον κίνδυνο νέων καθυστερήσεων και θα ενίσχυε την εμπιστοσύνη των νοικοκυριών προς το τραπεζικό σύστημα.

Η συζήτηση αυτή δεν αναιρεί την ανάγκη στήριξης και των ενοικιαστών. Αντίθετα, αναδεικνύει ότι η στεγαστική πολιτική οφείλει να αντιμετωπίζει συνολικά το κόστος στέγασης, είτε αυτό αφορά ενοίκιο είτε αποπληρωμή στεγαστικού δανείου πρώτης κατοικίας.

Το πραγματικό ερώτημα για την Ελλάδα

Η Ελλάδα μιλά τα τελευταία χρόνια διαρκώς για στεγαστική πολιτική. Ανακοινώνονται μέτρα, προγράμματα, επιδοτήσεις και παρεμβάσεις.

Όμως η πραγματική αξιολόγηση κάθε στεγαστικής πολιτικής δεν γίνεται από τον αριθμό των μέτρων ή το ύψος των κονδυλίων που ανακοινώνονται. Γίνεται από το αν βελτιώνεται στην πράξη η πρόσβαση των πολιτών στην κατοικία.

Σήμερα, η νέα γενιά εξακολουθεί να βρίσκεται αντιμέτωπη με υψηλά ενοίκια, ακριβή αγορά κατοικίας, αυξημένες απαιτήσεις ιδίων κεφαλαίων και υψηλότερο κόστος τραπεζικού δανεισμού.

Άρα, η συζήτηση για τη φορολογική αναγνώριση των τόκων στεγαστικών δανείων δεν είναι μια τεχνική φορολογική λεπτομέρεια. Είναι μέρος της συνολικής απάντησης στο στεγαστικό πρόβλημα.

Η κατοικία ως δικαίωμα και όχι ως προνόμιο

Η φορολογία δεν αποτελεί μόνο μηχανισμό άντλησης δημοσίων εσόδων. Αποτελεί ταυτόχρονα εργαλείο κοινωνικής πολιτικής και μέσο διαμόρφωσης των προτεραιοτήτων μιας χώρας.

Όταν ένα κράτος επιλέγει να αναγνωρίζει φορολογικά το κόστος στέγασης, αναγνωρίζει στην πράξη ότι η κατοικία δεν είναι ένα ακόμη καταναλωτικό αγαθό. Είναι βασική προϋπόθεση αξιοπρεπούς διαβίωσης, κοινωνικής σταθερότητας και οικονομικής ασφάλειας για τα νοικοκυριά.

Πίσω από κάθε στεγαστικό δάνειο δεν βρίσκεται απλώς μια χρηματοοικονομική συναλλαγή ή μια τραπεζική σύμβαση. Βρίσκεται η προσπάθεια ενός νέου ανθρώπου να αποκτήσει το δικό του σπίτι, ενός νέου ζευγαριού να δημιουργήσει οικογένεια, ενός νοικοκυριού να αποκτήσει σταθερότητα και προοπτική για το μέλλον.

Η συζήτηση για τη φορολογική αναγνώριση των τόκων στεγαστικών δανείων πρώτης κατοικίας δεν αφορά αποκλειστικά τη φορολογία ή την αγορά ακινήτων. Αφορά τον τρόπο με τον οποίο αντιλαμβανόμαστε τη στεγαστική πολιτική, την κοινωνική συνοχή και τις δυνατότητες της νέας γενιάς να παραμείνει, να δημιουργήσει και να προοδεύσει στον τόπο της.

Η Ελλάδα οφείλει να εξετάσει εκ νέου το ζήτημα, όχι ως επιστροφή σε πρακτικές του παρελθόντος χωρίς όρια και στόχευση, αλλά ως μέρος ενός σύγχρονου, κοστολογημένου και κοινωνικά δίκαιου πλαισίου στεγαστικής πολιτικής, προσαρμοσμένου στις σημερινές ανάγκες των πολιτών και στις δημοσιονομικές δυνατότητες της χώρας.

Διότι το πραγματικό ζητούμενο δεν είναι απλώς η ενίσχυση της αγοράς ακινήτων ή η αύξηση των συναλλαγών. Είναι η δυνατότητα των πολιτών να αποκτήσουν πρόσβαση σε αξιοπρεπή κατοικία, να δημιουργήσουν οικογένεια, να σχεδιάσουν τη ζωή τους με μεγαλύτερη ασφάλεια και να συμμετέχουν ισότιμα στην οικονομική και κοινωνική ζωή της χώρας.

Η κατοικία δεν είναι απλώς ένα περιουσιακό στοιχείο. Είναι το θεμέλιο πάνω στο οποίο οικοδομούνται η οικογένεια, η κοινωνική σταθερότητα, η οικονομική ασφάλεια και τελικά η ίδια η αναπτυξιακή προοπτική μιας χώρας.

Και ίσως το πραγματικό ερώτημα που καλείται να απαντήσει η Ελλάδα τα επόμενα χρόνια είναι το εξής:

Θεωρούμε την κατοικία βασική ανάγκη διαβίωσης, την οποία η πολιτεία οφείλει να στηρίζει μέσα από μια συνεκτική στεγαστική και φορολογική πολιτική, ή τη θεωρούμε αποκλειστικά μια ιδιωτική οικονομική επιλογή που αφορά μόνο τον πολίτη;

Από την απάντηση σε αυτό το ερώτημα θα κριθεί σε μεγάλο βαθμό όχι μόνο η πορεία της στεγαστικής πολιτικής, αλλά και η δυνατότητα της χώρας να προσφέρει πραγματική προοπτική στη νέα γενιά και στις οικογένειες του αύριο.