Νέος χρυσός τα ακίνητα - Πότε αναμένεται η «έκρηξη» στη ζήτησή τους

Οι προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων είναι οι καλύτερες τουλάχιστον των τελευταίων δέκα ετών

🕛 χρόνος ανάγνωσης: 9 λεπτά ┋

Ιδιαίτερη προτίµηση στην ελληνική αγορά ακινήτων δείχνουν, εκ νέου, όσοι διαθέτουν ρευστότητα, είτε νοικοκυριά είτε επενδυτές, κάτι που φανερώνει η σηµαντική αύξηση των εργασιών στα µεσιτικά γραφεία. Σύµφωνα, εξάλλου, µε κοινή έρευνα της εταιρείας συµβούλων PriceWaterhouseCoopers και του φορέα ULI Greece & Cyprus, οι προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων για το 2020 αξιολογούνται ως καλές, καταγράφοντας σταθερή βελτίωση από το 2017, ενώ είναι οι καλύτερες τουλάχιστον των τελευταίων δέκα ετών.

Επίσης, για πρώτη φορά εδώ και πολλές δεκαετίες, όπως σχολιάζουν παράγοντες του real estate, η ελληνική αγορά ακινήτων προσφέρει τα περισσότερα από ποτέ φορολογικά κίνητρα µε στόχο να αποτελέσει διεθνή επενδυτικό µαγνήτη.

Σε συνδυασµό, δε, µε την ύπαρξη µεγάλου αριθµού ιδιοκτησιών που συνδέονται µε προβληµατικές ή χρεοκοπηµένες εταιρείες -γνωστών και ως «distressed»-, αυτήν τη στιγµή τα ελληνικά ακίνητα είναι ίσως τα πιο ελκυστικά σε παγκόσµιο επίπεδο. Πώς όµως διαµορφώνεται το τοπίο και τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες;

100.000 ιδιοκτησίες

Χρονικό ορόσηµο τον Ιανουάριο του 2020 έχουν τα µέτρα που προβλέπει το προς ψήφιση φορολογικό σχέδιο νόµου του υπουργείου Οικονοµικών. Πρόκειται για την αναστολή του ΦΠΑ 24% για ακίνητα που αποτελούν πρώτη κατοικία, έχουν οικοδοµική άδεια από 1η Ιανουαρίου του 2006 και έπειτα και δεν έχουν παραδοθεί σε χρήση, δηλαδή ούτε έχουν πωληθεί ούτε έχουν µισθωθεί (σε αυτήν την περίπτωση ο εργολάβος καταβάλλει ΦΠΑ αυτοπαράδοσης).

Υπολογίζεται ότι σε αυτήν την κατηγορία ανήκουν περίπου 100.000 ιδιοκτησίες, των οποίων η τιµή αναµένεται ότι θα µειωθεί. Για παράδειγµα, σήµερα για ένα ακίνητο µε ζητούµενη τιµή 100.000 ευρώ ο αγοραστής θα πληρώσει µόνο φόρο µεταβίβασης 3%, δηλαδή το επιπρόσθετο κόστος είναι 3.000 ευρώ, αντί 24.000 ευρώ, δηλαδή το όφελος θα είναι 21.000 ευρώ.

Ωστόσο, σύµφωνα µε παράγοντες της αγοράς ακινήτων, το ζητούµενο είναι να µην υπάρχουν φαινόµενα... ανατιµήσεων των ζητούµενων τιµών πώλησης. Και αυτό διότι είναι αδύνατο να συγκριθεί η ζητούµενη τιµή πώλησης ενός διαµερίσµατος πριν και µετά την έναρξη ισχύος του µέτρου.

Ο ΦΠΑ, εξάλλου, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς, είναι φορολογία που προκύπτει από τις εισροές, δηλαδή τα τιµολόγια υλικών και υπεργολάβων, και από τις εκροές, ταέξοδα µιας τεχνικής εταιρείας, που προκύπτουν από την τελική αξία µιας οικοδοµής. Σε κάθε περίπτωση, η αναστολή του φόρου θα δηµιουργήσει µία οµοιόµορφη αγορά, όπου σήµερα κυριαρχούν οι διαφορετικές ταχύτητες. Ενας, δηλαδή, αγοραστής κατοικίας µε οικοδοµική άδεια από 1/1/2006, που δεν είναι η κύρια, υποχρεώνεται να πληρώσει ΦΠΑ. Αντίθετα, η αγοραπωλησία ακινήτου µε οικοδοµική άδεια έως 31 ∆εκεµβρίου 2005 δεν επιβαρύνεται µε ΦΠΑ.

Μένει ακόµη να φανεί εάν από την 1η Ιανουαρίου θα εκδηλωθεί µια... παρενέργεια: ακίνητα προ του 2006, που δεν έχουν πουληθεί, µπαίνουν σε δεύτερη «µοίρα» σε σχέση µε αυτά που έχουν άδεια από 1/1/2006. Αυτού του είδους, βέβαια, οι ιδιοκτησίες δεν αποτελούν παρά ένα µικρό τµήµα του συνόλου των ακινήτων που πωλούνται.

Εκπτώση 40%

Το έτερο κίνητρο µε το οποίο επιχειρείται να «πριµοδοτηθεί» η αγορά ακινήτων -και κατ’ επέκταση οι ιδιοκτήτες- σχετίζεται µε την παροχή έκπτωσης 40%, που αφαιρείται από το φορολογητέο εισόδηµα, µε χρονική αφετηρία το 2020, και αφορά τις εργασίες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθµισης κάθε είδους και χρήσης ακινήτων.

Ως απαραίτητη προϋπόθεση ορίζεται να έχει εκδοθεί το σχετικό φορολογικό παραστατικό και να έχει εξοφληθεί µε τη χρήση τραπεζικού µέσου, όπως είναι η πίστωση του τραπεζικού λογαριασµού του τεχνίτη της οικοδοµής. Ωστόσο, δεδοµένου ότι το µέτρο αφορά µόνο τις εργασίες και όχι την αγορά υλικών, ο Σύνδεσµος Επιχειρήσεων για την ποιότητα και ανάπτυξη των κατασκευών προτείνει το κίνητρο της έκπτωσης από τον φόρο εισοδήµατος να ισχύει µόνο για τις δαπάνες που γίνονται µε ενιαίο τιµολόγιο, στο οποίο περιλαµβάνεται και η αµοιβή των υπηρεσιών και της αγοράς υλικών.

Και αυτό διότι το µέτρο, όπως σχεδιάζεται να θεσπιστεί από το υπουργείο Οικονοµικών, θα ευνοήσει κυρίως τους µικροεπαγγελµατίες, που συνήθως φοροδιαφεύγουν. Στα κίνητρα που δίνονται στους επενδυτές ανήκει και η χορήγηση άδειας διαµονής σε υπηκόους τρίτων χωρών για αγορές ακινήτων ελάχιστης αξίας 250.000 ευρώ.

Σε συνδυασµό µε το µέτρο αυτό, όπως εξηγεί στην «Ηµερησία» ο Νίκος Σιακαντάρης, managing partner της Andersen Tax, στο ελληνικό φορολογικό δίκαιο εισάγεται ο όρος του non-dom φορολογικού κατοίκου. «Πρόκειται για ένα φορολογικό καθεστώς το οποίο απευθύνεται σε φυσικά πρόσωπα µεγάλης οικονοµικής επιφάνειας και έχει ήδη εφαρµοστεί, σε αρκετές παραλλαγές, από άλλες χώρες, όπως οι γειτονικές Κύπρος, Ιταλία και Μάλτα, αλλά και από την Πορτογαλία και το Ηνωµένο Βασίλειο» σηµειώνει. Κύριοι αποδέκτες του παραπάνω µέτρου είναι τα φυσικά πρόσωπα «υψηλής καθαρής θέσης» ή HNWI (High Net-Worth Individuals), που φορολογούνται στη χώρα κατοικίας τους για το παγκόσµιο εισόδηµά τους και αναζητούν ένα ευνοϊκότερο φορολογικό πλαίσιο.

Ως εκ τούτου, σύµφωνα µε όσα σχεδιάζει το υπουργείο Οικονοµικών, θα θεωρούνται φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας και θα απαλλάσσονται από οποιονδήποτε άλλο φόρο επί των εισοδηµάτων που αποκτούν στο εξωτερικό, από πηγές όπως µερίσµατα, τόκους, δικαιώµατα κ.λπ., αλλοδαποί οι οποίοι θα επιλέξουν να µεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα. Αυτό υπό την προϋπόθεση ότι:

■ διαµένουν συνολικά στην Ελλάδα για τουλάχιστον 183 ηµέρες κατ’ έτος,

■ δεν ήταν φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας για τα προηγούµενα 7 από τα 8 έτη πριν από τη µεταφορά τους,

■ επενδύουν άµεσα ή έµµεσα στην ελληνική οικονοµία ποσό µεγαλύτερο των 500.000 ευρώ,

■ καταβάλλουν σταθερό φόρο (flat tax) 100.000 ευρώ κάθε έτος και 20.000 ευρώ για κάθε συγγενικό τους πρόσωπο που επιθυµεί να ενταχθεί στο ίδιο καθεστώς. Μένει να φανεί, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς, εάν η Ελλάδα θα καταφέρει να προσελκύσει κροίσους, µε το 26% των πολυεκατοµµυριούχων του πλανήτη να σχεδιάζει να αλλάξει χώρα, σύµφωνα µε έκθεση της εταιρείας παροχής συµβουλευτικών υπηρεσιών Knight Frank. Επίσης, σύµφωνα µε τους ειδικούς, η πληθώρα ακινήτων που συνδέονται µε υπερχρεωµένες επιχειρήσεις είναι µία από τις αιτίες για τις οποίες οι επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων θα ενταθούν, τουλάχιστον, κατά τους επόµενους 12 µήνες.

Ξενοδοχεία και γραφεία

Οπως αναφέρει η έρευνα των PwC-ULI, µια µεγάλη κατηγορία επενδυτών ενδιαφέρεται να τοποθετήσει τα κεφάλαιά της στην αγορά χαρτοφυλακίων ακινήτων που συνδέονται µε µη εξυπηρετούµενα δάνεια και διατίθενται φθηνά. Οι επενδυτές «ξεσκονίζουν», ως επί το πλείστον, τους πλειστηριασµούς, µε στόχο την απόκτηση, σε προνοµιακές τιµές, ακινήτων, κυρίως ξενοδοχείων και κτιρίων γραφείων. Προς την κατεύθυνση αυτή κινείται η αµερικανική επενδυτική εταιρεία Hines, που επενδύει σταθερά σε «distressed» ακίνητα, ενώ, όπως αναφέρουν οι πληροφορίες, βρίσκεται κοντά στην απόκτηση των ξενοδοχείων «Coral» και «Ερµής», που ανήκουν στον όµιλο Μαµιδάκη.

Η φερόµενη ως επικείµενη συναλλαγή θα λάβει χώρα στο πλαίσιο της αναδιάρθρωσης των υποχρεώσεων του ξενοδοχειακού οµίλου. Την «προσοχή» επενδυτών και funds προσελκύουν και τα ξενοδοχεία «Athens Lotus Hotel» και «White Lotus Hotel», στο Μεταξουργείο, που προγραµµατίζεται να εκπλειστηριαστούν την προσεχή Τετάρτη 27 Νοεµβρίου, µε επισπεύδουσα την Εθνική Τράπεζα και τιµή εκκίνησης 1,7 εκατ. ευρώ και 630.000 ευρώ, αντίστοιχα. Λόγω και της µεγάλης εγγύτητάς τους µε το µετρό, οι δύο µονάδες αναµένεται να προσελκύσουν ισχυρό επενδυτικό ενδιαφέρον. Κεφάλαια προσελκύουν και επαγγελµατικά ακίνητα ή οικόπεδα που πωλούνται φθηνά.

Μια τέτοιου είδους συναλλαγή αφορά έκταση στη συµβολή της οδού Πειραιώς και της λεωφόρου Κηφισού, στο ύψος του Νέου Φαλήρου, που βρισκόταν στο χαρτοφυλάκιο της ξένης εταιρείας Plaza Centers, η οποία σχεδίαζε την κατασκευή εµπορικού κέντρου, εγχείρηµα που δεν υλοποιήθηκε ποτέ λόγω γραφειοκρατικών και νοµικών προσκοµµάτων. Ενδεικτικό της πτωτικής πορείας της ζητούµενης τιµής είναι το γεγονός ότι στο ακίνητο αρχικά, το 2016, είχε µπει πωλητήριο µε τίµηµα 4,7 εκατ. ευρώ.

Τελικά, όµως, άλλαξε χέρια προς 1,05 εκατ. ευρώ, µε την ολλανδικών συµφερόντων Ten Brinke να αποκτά το ακίνητο. Αξίζει να σηµειωθεί ότι το οικόπεδο (έκτασης 16,1 στρµ. πριν από τη ρυµοτόµηση και 14,8 στρµ. µετά τη ρυµοτόµηση) έχει εκτιµηθεί προς 7,6 εκατ. ευρώ, αξία που αναπροσαρµόστηκε στα 10,6 εκατ. ευρώ, βάσει της δήλωσης του φόρου υπεραξίας του Ν. 2065/1992

Διαβάστε ακόμη