Η αναστολή ΦΠΑ «ξεσκουριάζει» το Real Estate - 100.000 σπίτια σε τιμή ευκαιρίας

Σηµαντική ώθηση στην αγορά ακινήτων αναµένεται να δώσει η αναστολή του ΦΠΑ για τρία χρόνια, όπως αναφέρει το Έθνος της Κυριακής

🕛 χρόνος ανάγνωσης: 7 λεπτά ┋

Οριστικά από τη στενωπό βγάζει την αγορά ακινήτων η απόφαση της κυβέρνησης για τριετή αναστολή του ΦΠΑ 24% σε ιδιοκτησίες που δεν αγοράζονται ως πρώτη κατοικία και έχουν οικοδοµική άδεια από την 1η Ιανουαρίου 2006, επιβάρυνση που είχε θεσπιστεί επί των ηµερών του Γιώργου Αλογοσκούφη στο υπουργείο Οικονοµικών.

Το καθεστώς αυτό, από την έναρξη ισχύος της νοµοθετικής πρωτοβουλίας που τοποθετείται στα τέλη Νοεµβρίου-αρχές ∆εκεµβρίου, αλλάζει και στα ακίνητα θα επιβάλλεται µόνο φόρος µεταβίβασης 3%. Για παράδειγµα, για διαµέρισµα που σήµερα πωλείται προς 100.000 ευρώ, ο αγοραστής θα απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ που αντιστοιχεί σε 24.000 ευρώ, πληρώνοντας µόνο φόρο µεταβίβασης 3.000 ευρώ.

Η αναστολή του ΦΠΑ 24% αποτελούσε πάγιο αίτηµα της αγοράς και θα οδηγήσει στην απορρόφηση του µεγάλου αποθέµατος των πάνω από 100.000 απούλητων διαµερισµάτων, σε µια περίοδο που οι τιµές αυξάνονται, καταγράφοντας άνοδο 7,7% το πρώτο εξάµηνο του 2019 έναντι του αντίστοιχου διαστήµατος του 2018, σύµφωνα µε την ΤτΕ. Πάντως, για να γίνει κατανοητό το πλήγµα που έχει προκαλέσει στην αγορά η επιβολή ΦΠΑ, αρκεί να αναφερθεί ότι την πενταετία 2003-2007 στην Ελλάδα το µερίδιο των επενδύσεων σε κατοικίες ως ποσοστό του ΑΕΠ ήταν από τα υψηλότερα στην Ευρωπαϊκή Ένωση και ανερχόταν κατά µέσο όρο σε 10%, σύµφωνα µε στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος. Ωστόσο, από το 2007, δεύτερο έτος εφαρµογής του ΦΠΑ στα νεόδµητα, και έπειτα οι επενδύσεις σε κατοικίες άρχισαν να µειώνονται, για να φθάσουν στο 3,9% του ΑΕΠ το 2011 και να κατρακυλήσουν στο 0,6% του ΑΕΠ το 2017.

Ως εκ τούτου, η απαλλαγή από τον ΦΠΑ, όπως εξηγεί ο πρόεδρος της Οµοσπονδίας Κατασκευαστών Κτιρίων Ελλάδας, Δηµήτρης Καψιµάλης, θα τονώσει τη ρευστότητα στις οικοδοµικές επιχειρήσεις, οδηγώντας στην αναθέρµανση της οικονοµίας και στην άµεση δυναµική επανεκκίνηση του κατασκευαστικού κλάδου και ιδίως των µικροµεσαίων επιχειρήσεων που ασχολούνται µε την ανέγερση κατοικιών.

Επίσης, όπως αναφέρουν χαρακτηριστικά παράγοντες της αγοράς, αποσοβήθηκε ο κίνδυνος η τριετής αναστολή του ΦΠΑ να ισχύσει µόνο για οικοδοµικές άδειες που εκδόθηκαν φέτος, καθώς θα υπήρχε ο κίνδυνος οριστικής απώλειας των επενδεδυµένων κεφαλαίων στα ακίνητα που έχουν κατασκευαστεί από το 2006 µέχρι σήµερα και παραµένουν απούλητα, γεγονός που θα οδηγούσε σε κλείσιµο υγιών επιχειρήσεων.

Ταυτόχρονα, σύµφωνα µε τον πρόεδρο του Τεχνικού Επιµελητηρίου Ελλάδος, Γιώργο Στασινό, εάν το µέτρο δεν εφαρµοζόταν για οικοδοµές µε οικοδοµική άδεια από το 2006, θα «προκαλούνταν κενά που δύσκολα αναπληρώνονται στον αστικό χώρο, κάτι που επηρεάζει βαθιά τόσο τον πολεοδοµικό σχεδιασµό όσο και την καθηµερινότητα των πολιτών και την ίδια την κοινωνία».

Πώς θα εφαρμοστεί

Η υπαγωγή στην τριετή αναστολή του ΦΠΑ, που περιλαµβάνει νέες άδειες και παλιές άδειες που εκδόθηκαν από την 1η Ιανουαρίου 2006, είναι προαιρετική και χορηγείται ύστερα από αίτηση των κατασκευαστικών εταιρειών, µέσα σε προθεσµία έξι µηνών που θα ορίζει η νοµοθετική ρύθµιση. Τι προβλέπεται, όµως, για ακίνητα απούλητα για τα οποία έχει επιστραφεί ή εκπέσει ο ΦΠΑ εισροών και άρα απαιτείται επιστροφή φόρου στο ∆ηµόσιο; Η απόδοση του ΦΠΑ στο ∆ηµόσιο θα λάβει χώρα όταν το ακίνητο πωληθεί και όχι µε την υποβολή της αίτησης αναστολής, προκειµένου να διευκολυνθεί η ρευστότητα των κατασκευαστικών επιχειρήσεων.

Όσον αφορά την αντιπαροχή, ο οικοπεδούχος δεν θα οφείλει να πληρώσει ΦΠΑ για τα διαµερίσµατα που θα παραλάβει ως αντιπαροχή από τον κατασκευαστή. «Με τις διατάξεις αυτές επιστρέφουµε στο δικαιότερο σύστηµα που ίσχυε πριν από την επιβολή του ΦΠΑ για οικοδοµικές άδειες από την 1η Ιανουαρίου 2006, προβλέποντας την καταβολή του ΦΠΑ που έχει εκπέσει για τον εργολάβο κατά τη διάρκεια της πώλησης» εξηγεί ο ∆ηµήτρης Παπαχρήστου, επικεφαλής της τεχνικής εταιρείας Build Up.

«Το µέτρο έρχεται να διορθώσει µια αδικία, που τιµωρούσε τον κατασκευαστή, τη στιγµή που στην Ελλάδα η ανάπτυξη και κατασκευή είναι αντιµέτωπη µε γραφειοκρατία και εγκρίσεις επί εγκρίσεων» σχολιάζει ο Γιώργος Λίτσας, επικεφαλής της εταιρείας πιστοποιηµένων εκτιµητών ακινήτων GLP Values.

Εφόσον, βέβαια, οι εργολάβοι δεν καρπωθούν τον ΦΠΑ, το µέτρο θα δώσει ισχυρή ώθηση στην αγορά, «θα αυξήσει την προσφορά φθηνών σπιτιών και τη ρευστότητα των κατασκευαστικών εταιρειών» σηµειώνει ο κ. Καψιµάλης. «Αφότου πωλήσουµε το υφιστάµενο στοκ, θα προχωρήσουµε, µε γρήγορους ρυθµούς, στην ανέγερση νέων οικοδοµών, ώστε να αξιοποιήσουµε στο έπακρο το χρονικό διάστηµα των τριών ετών. Αυτό σηµαίνει ότι θα πάρει άµεσα µπροστά η οικοδοµική δραστηριότητα και η ανεργία στον κλάδο θα περιοριστεί» προσθέτει. Μένει βέβαια να φανεί, όπως αναφέρουν οι ειδικοί, κατά πόσο θα βγουν στην αγορά πολύ φθηνότερα σπίτια που υπόκεινται στο καθεστώς του ΦΠΑ, δεδοµένου ότι στις περισσότερες περιπτώσεις οι εργολάβοι συνήθιζαν να απορροφούν τη φορολογική επιβάρυνση.

Σε κάθε περίπτωση, όµως, η αναστολή του ΦΠΑ στα νεόδµητα ήταν µονόδροµος για την επανεκκίνηση της οικοδοµής και την ενίσχυση της ζήτησης για απόκτηση κατοικίας, ώστε η χορήγηση τραπεζικών δανείων να πάρει ξανά µπροστά. Εκτός από την αγορά στεγαστικών δανείων, τονωτική ένεση θα δεχτεί και η απασχόληση στις κατασκευές, που βρίσκεται σε ελεύθερη πτώση από τα µέσα του 2007 – είναι ενδεικτικό ότι συρρικνώθηκε σωρευτικά κατά 43,2% από το δ’ τρίµηνο του 2007 έως και το δ’ τρίµηνο του 2011. Οπως αναφέρει η ΤτΕ, µάλιστα, στα µεγέθη αυτά δεν περιλαµβάνονται άτοµα που απασχολούνται σε εργασίες σχετικές µε τον κλάδο των κατασκευών, όπως µεσιτικά γραφεία, τµήµατα στεγαστικών δανείων των τραπεζών, δικηγόροι, εταιρείες εξοπλισµού οικιών κλπ.

Η υπερφορολόγηση

Η αναστολή του ΦΠΑ 24% στα νεόδµητα λειτουργεί -ως έναν βαθµό- ως αντίβαρο στην υπερφορολόγηση, µε τους επαναλαµβανόµενους φόρους να αποτελούν το µεγαλύτερο τµήµα των φόρων περιουσίας στην Ελλάδα. Είναι χαρακτηριστικό ότι τα συνολικά έσοδα από τη φορολογία στην ακίνητη περιουσία διαµορφώθηκαν σε 5,7 δισ. ευρώ το 2016 ή στο 3,2% του ΑΕΠ, έναντι 1,9% το 2004. Από αυτά, ποσό 4,8 δισ. ευρώ αφορά επαναλαµβανόµενους φόρους, αποτελώντας πλέον το 2,8% του ΑΕΠ, έναντι 0,8% πριν από το 2008. Ωστόσο, τα φορολογικά «βαρίδια» που συνοδεύουν τα ακίνητα παραµένουν και διαµορφώνονται σε συνολικά 19, µε τα βασικότερα να αφορούν:

Το ελάχιστο τεκµαρτό εισόδηµα από εκµίσθωση/δωρεάν παραχώρηση χρήσης ακινήτου
Το τεκµαρτό εισόδηµα ιδιοχρησιµοποίησης επαγγελµατικής στέγης
Το τεκµήριο διαβίωσης σε ιδιόκτητη ή µισθωµένη α’ και β’ κατοικία (αναλόγως εµβαδού και τιµής ζώνης)
Τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) ανά περιουσιακό στοιχείο
Τον συµπληρωµατικό φόρο επί συνόλου περιουσίας
Το δηµοτικό Τέλος Ακίνητης Περιουσίας-ΤΑΠ (κτίσµατα & οικόπεδα)
Τον φόρο ακίνητης περιουσίας υπεράκτιων εταιρειών
Τον φόρο µεταβίβασης/χρησικτησίας
Τον δηµοτικό φόρο και τον φόρο υπέρ νοµαρχιακών ταµείων οδοποιίας
Τον φόρο ανταλλαγής-συνένωσης οικοπέδων
Τον φόρο διανοµής ακινήτων
Τον δηµοτικό φόρο µεταβίβασης ακινήτων
Το αναλογικό τέλος µεταγραφής µεταβιβαστικών συµβολαίων
Τον φόρο κληρονοµιάς ή γονικής παροχής ακινήτων
Τον φόρο δωρεάς ακινήτων
Το αναλογικό τέλος µεταγραφής δωρεών και γονικών παροχών