Στεγαστική προσιτότητα υπό πίεση: Διαρθρωτικές ανισορροπίες σε Ελλάδα και Ευρώπη

Η στεγαστική κρίση έχει μετατοπιστεί από τη σφαίρα μιας κυκλικής οικονομικής διακύμανσης σε πεδίο διαρθρωτικής κοινωνικοοικονομικής πίεσης. Δεν αφορά πλέον μόνο τιμές και ποσοστά, αλλά την ποιότητα ζωής, τη δημογραφική δυναμική και ολοένα πιο εμφανώς την ψυχική υγεία.

Τα δεδομένα ευρωπαϊκών οργανισμών καταδεικνύουν ότι η κατοικία, από παράγοντα σταθερότητας, μετατρέπεται σε πηγή διαρκούς ανασφάλειας, με την Ελλάδα να αποτελεί μία από τις εντονότερες εκφράσεις αυτής της τάσης.

Στέγαση και ψυχική υγεία: η ευρωπαϊκή διάσταση της κρίσης

Σύμφωνα με έρευνα του Eurofound, σε ορισμένες περιοχές της Ευρωπαϊκής Ένωσης απαιτείται άνω του 80% του μισθού για την ενοικίαση διαμερίσματος δύο δωματίων. Οι ερευνητές υπογραμμίζουν ότι, καθώς η στέγαση έχει αναγνωριστεί ως κρίσιμος παράγοντας ψυχικής υγείας, η παρούσα κατάσταση υπερβαίνει τα στενά οικονομικά όρια και εξελίσσεται σε κρίση κοινωνικής ευημερίας. Η επισφάλεια κατοικίας μεταφράζεται σε χρόνιο άγχος και περιορισμό της δυνατότητας μελλοντικού σχεδιασμού.

Διαγενεακή διάσταση της στεγαστικής πίεσης

Η κρίση επηρεάζει το σύνολο του πληθυσμού, με ιδιαίτερη όμως ένταση στους νέους. Η ίδια ευρωπαϊκή ανάλυση επισημαίνει ότι τα χαμηλότερα εισοδήματα και οι ασταθείς μορφές απασχόλησης καθιστούν δυσκολότερη την πρόσβαση σε προσιτή στέγη, επηρεάζοντας την ανεξαρτησία, την κινητικότητα και τις αποφάσεις ζωής(σπουδές, εργασία, οικογένεια), αλλά και την ευημερία τους συνολικά.

Επισκόπηση στοιχείων στέγασης από Eurofound

Η έκθεση «Foundational challenges: The housing struggles of Europe’s youth» τονίζει ότι:

• Η κρίση στέγασης επηρεάζει διαφορετικούς τομείς της ζωής πέρα από τα οικονομικά - από την επαγγελματική σταθερότητα έως τη διαμόρφωση νοικοκυριού.
• Παρουσιάζει δείκτες που αποτυπώνουν τα εμπόδια που αντιμετωπίζουν οι νέοι στην Ε.Ε. για να αποκτήσουν στέγη, αλλά και πως οι στρεβλώσεις στην αγορά κατοικίας - όπως η ανισορροπία ανάμεσα σε εισοδήματα και ενοίκια/τιμές κατοικιών - γίνονται ολοένα και πιο ορατές

Η μετάβαση των νέων στην ενήλικη ζωή υπό αναστολή

Στην Ελλάδα, το 67,3% των νέων 18-34 ετών ζει με τους γονείς του (Eurostat, 2024), έναντι 49% στην Ε.Ε. Η μέση ηλικία αποχώρησης από το πατρικό σπίτι ανέρχεται στα 30,7 έτη, έναντι 26 ετών στην Ευρώπη. Η καθυστέρηση αυτονόμησης αποκτά κοινωνικό και δημογραφικό χαρακτήρα, επηρεάζοντας τη δημιουργία οικογένειας, την κινητικότητα και τον σχεδιασμό ζωής.

Δείκτες στεγαστικής επιβάρυνσης και οικονομικής ευαλωτότητας

Πολλοί νέοι δαπανούν 60%-70% του εισοδήματός τους για ενοίκιο και βασικά στεγαστικά έξοδα, γεγονός που οδηγεί στην εμφάνιση «οικονομικά άστεγων» εργαζομένων.

Οι ληξιπρόθεσμες οφειλές συνιστούν κρίσιμο δείκτη πίεσης. Σύμφωνα με την Eurostat, στην Ε.Ε., το 9,2% των πολιτών ζει σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφέλειας. Στην Ελλάδα το αντίστοιχο ποσοστό φτάνει το 42,8% - το υψηλότερο στην Ένωση, έναντι 18,7% στη Βουλγαρία και 15,3% στη Ρουμανία.

Παράλληλα, το μερίδιο του κόστους στέγασης στο διαθέσιμο εισόδημα επιβεβαιώνει τη δυσανάλογη επιβάρυνση. Το 2024, ο μέσος όρος στην Ε.Ε. ήταν 19%, ενώ στην Ελλάδα έφτασε περίπου το 36%, το υψηλότερο ποσοστό στην Ένωση. Πάνω από το ένα τρίτο του διαθέσιμου εισοδήματος κατευθύνεται στη στέγη, περιορίζοντας την κάλυψη βασικών αναγκών.

Εξέλιξη ενοικίων: Ελλάδα και Ε.Ε. σε διαφορετικές τροχιές

Η πορεία των ενοικίων εξηγεί εν μέρει αυτή την πίεση. Στην Ε.Ε., σύμφωνα με τη Eurostat, τα ενοίκια αυξήθηκαν 25% την περίοδο 2010-2024. Στην Ελλάδα, από το 2017 έως το 2025 οι αυξήσεις κυμαίνονται σωρευτικά μεταξύ 45% και 60% πανελλαδικά. Σε Αττική και Θεσσαλονίκη φτάνουν συχνά το 60%-80%, ενώ σε κεντρικές περιοχές και σε ζώνες υψηλής ζήτησης της Αθήνας προσεγγίζουν ή ξεπερνούν το 90% για κατοικίες μικρής επιφάνειας μέσα σε επτά έως οκτώ χρόνια. Η περίοδος 2018 -2023 αποτέλεσε τη φάση εκρηκτικής ανόδου, χωρίς αντίστοιχη αύξηση μισθών.

Αθήνα: Δείκτης προσιτότητας και ευρωπαϊκή σύγκριση

Ο δείκτης προσιτότητας ενοικίων για την Αθήνα διαμορφώνεται περίπου στο 0,80 (The Economist), που σημαίνει ότι ο μέσος εργαζόμενος κερδίζει περίπου 20% λιγότερα από όσα απαιτούνται για προσιτό ενοίκιο.

Δείκτης Προσιτότητας Ενοικίων σε ευρωπαϊκές πόλεις (2025)

Ορισμός δείκτη: Σύγκριση μέσου μισθού με το επίπεδο ενοικίων

• Τιμή = 1 > ο μισθός είναι οριακά επαρκής για το επίπεδο ενοικίων
• Τιμή < 1 > τα ενοίκια είναι υψηλά σε σχέση με τους μισθούς (χαμηλή προσιτότητα)
• Τιμή > 1 > τα ενοίκια θεωρούνται πιο προσιτά για τον μέσο εργαζόμενο

Πολύ χαμηλή προσιτότητα ενοικίων

• Τιφλίδα (Γεωργία) ~0,45
• Πράγα (Τσεχία) ~0,55
• Βελιγράδι (Σερβία) ~0,57
• Βουδαπέστη (Ουγγαρία) ~0,58
• Λισαβόνα (Πορτογαλία) ~0,60
• Σόφια (Βουλγαρία) ~0,63
• Στοκχόλμη (Σουηδία) ~0,65
• Ρίγα (Λετονία) ~0,70

Υψηλή στεγαστική πίεση

• Λονδίνο (Ηνωμένο Βασίλειο) ~0,75
• Δουβλίνο (Ιρλανδία) ~0,77
• Μαδρίτη (Ισπανία) ~0,78
• Αθήνα (Ελλάδα) ~0,80
• Ρώμη (Ιταλία) ~0,83

Σχετική ισορροπία μισθών–ενοικίων

• Όσλο (Νορβηγία) ~0,88
• Βαρσοβία (Πολωνία) ~0,92
• Ρέικιαβικ (Ισλανδία) ~0,94
• Μόναχο (Γερμανία) ~0,96
• Παρίσι (Γαλλία) ~0,97
• Γενεύη (Ελβετία) ~0,98
• Κοπεγχάγη (Δανία) ~0,99

Υψηλότερη προσιτότητα ενοικίων

• Βερολίνο (Γερμανία) ~1,00
• Λουξεμβούργο (Λουξεμβούργο) ~1,05
• Βιέννη (Αυστρία) ~1,06
• Ελσίνκι (Φινλανδία) ~1,10
• Βρυξέλλες (Βέλγιο) ~1,12
• Βέρνη (Ελβετία) ~1,15
• Λυών (Γαλλία) ~1,18
• Βόννη (Γερμανία) ~1,20

Σε συγκριτικό επίπεδο, η Αθήνα κατατάσσεται στις πόλεις υψηλής στεγαστικής πίεσης, μαζί με Λονδίνο (~0,75), Δουβλίνο (~0,77) και Μαδρίτη (~0,78), ενώ πόλεις όπως Βιέννη (~1,06), Ελσίνκι (~1,10) και Βρυξέλλες (~1,12) εμφανίζουν υψηλότερη προσιτότητα.

Αναγκαιότητα ολοκληρωμένου εθνικού πλαισίου στεγαστικής πολιτικής και διαρθρωτικών παρεμβάσεων

Η Ελλάδα έχει καθυστερήσει να διαμορφώσει ένα συνεκτικό και λειτουργικό πλαίσιο στεγαστικής πολιτικής που να ανταποκρίνεται στις σύγχρονες κοινωνικές και οικονομικές συνθήκες, με αποτέλεσμα η στεγαστική πίεση να εντείνεται διαχρονικά. Η απουσία μακροπρόθεσμου σχεδιασμού, συντονισμένων εργαλείων και σαφών προτεραιοτήτων έχει οδηγήσει σε αποσπασματικές παρεμβάσεις, οι οποίες δεν αντιμετωπίζουν τις δομικές αιτίες του προβλήματος.

Όπως επισημαίνει η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, οι χώρες που κατόρθωσαν να συγκρατήσουν το κόστος στέγασης επένδυσαν συστηματικά στην ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας. Αντιθέτως, πολιτικές που επικεντρώθηκαν αποκλειστικά στην τόνωση της ζήτησης - όπως επιδοτήσεις ενοικίου ή διευκολύνσεις στεγαστικών δανείων (ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ 1 , ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ 2), χωρίς παράλληλη αύξηση της διαθέσιμης κατοικίας, οδήγησαν συχνά σε περαιτέρω άνοδο τιμών, επιβαρύνοντας τελικά τα ίδια τα νοικοκυριά που επιχειρούσαν να στηρίξουν.

Η τρέχουσα συγκυρία καθιστά επιτακτική την εκπόνηση και εφαρμογή ενός ολοκληρωμένου εθνικού σχεδίου στέγασης, με μετρήσιμους στόχους και σαφές χρονοδιάγραμμα. Ένα τέτοιο σχέδιο οφείλει να περιλαμβάνει ουσιαστική προστασία της πρώτης κατοικίας, ενίσχυση της μακροχρόνιας μίσθωσης, ανάπτυξη προγραμμάτων κοινωνικής και οικονομικά προσιτής κατοικίας, καθώς και συστηματική ανακαίνιση και επαναξιοποίηση κλειστών ή ανενεργών ακινήτων. Ιδιαίτερη σημασία έχει και η οργανωμένη αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου, ώστε να ενισχυθεί το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών με κοινωνικό πρόσημο.

Παράλληλα, απαιτείται η θέσπιση στοχευμένων φορολογικών κινήτρων τόσο για ενοικιαστές όσο και για ιδιοκτήτες, καθώς και η λειτουργία αποτελεσματικών μηχανισμών διαφάνειας. Η ρύθμιση της αγοράς δεν μπορεί να περιορίζεται σε βραχυπρόθεσμα μέτρα, αλλά χρειάζεται σταθερούς κανόνες που θα ενισχύουν την εμπιστοσύνη και θα αποτρέπουν στρεβλώσεις.

Η αύξηση της προσφοράς κοινωνικής και οικονομικά προσιτής κατοικίας, η ενεργοποίηση του ανενεργού κτιριακού αποθέματος και ένας μακροπρόθεσμος, μετρήσιμος και σταθερός σχεδιασμός συνιστούν τη μόνη βιώσιμη στρατηγική απάντηση στη στεγαστική κρίση. Χωρίς ένα ολοκληρωμένο πλαίσιο στεγαστικής πολιτικής, η πίεση στην κατοικία θα συνεχίσει να λειτουργεί ως παράγοντας αποσταθεροποίησης της κοινωνικής συνοχής.

Η στεγαστική πίεση στην Ελλάδα συνδέεται ήδη με περιορισμένη προσφορά κατοικιών, τουριστική χρήση ακινήτων, αυξημένη επενδυτική ζήτηση και χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα τα προηγούμενα χρόνια. Εάν δεν υπάρξει ταυτόχρονη ενίσχυση της προσφοράς και βελτίωση των εισοδημάτων, η παρούσα κατάσταση κινδυνεύει να παγιωθεί ως διαρθρωτικό χαρακτηριστικό της χώρα μας, με συνέπειες που εκτείνονται πέρα από την οικονομία, επηρεάζοντας τη δημογραφική προοπτική και τη συνολική κοινωνική ισορροπία.

Διαβάστε ακόμη

Στεγαστική προσιτότητα υπό πίεση: Διαρθρωτικές ανισορροπίες σε Ελλάδα και Ευρώπη

Τα ψίχουλα που είδαν οι μισθωτοί, η άρση της μονιμότητας στο δημόσιο που θα ανακοινώσουν Μητσοτάκης και Παπαστεργίου στο κάδρο της «Βιολάντα»

Αποκάλυψη NYT: Πώς θα χτυπήσουν οι ΗΠΑ το Ιράν - Πού προσανατολίζονται τα πλήγματα

Γιατί η κυβέρνηση ανοίγει τώρα τη συζήτηση για τη Συνταγματική Αναθεώρηση: Ποια άρθρα μπαίνουν στο τραπέζι του διαλόγου